Borgarting lagmannsrett – LB-2023-2434 (23-002434ASD-BORG/02)

Instans Borgarting lagmannsrett – Dom
Parter Anders Quale Ekren (advokat Magnus Stray Vyrje)
mot HDI Global Specialty AB (advokat Arne Meidell).
Forfattere
Lagdommer Michael Reintersen
Lagdommer Kristin Robberstad
Ekstraordinær lagdommer Axel Slettebøe

 

Saken gjelder krav om prisavslag etter salg av eierseksjon til bolig. Det er særlig spørsmål om hvordan prisavslaget skal utmåles når mangelen stammer fra fellesareal som seksjonen har eksklusiv bruksrett til, men som sameiet har vedlikeholdsansvar for.

Sakens bakgrunn

Anders Quale Ekren kjøpte 25. januar 2018 eierseksjon nr. 25 i Sameiet Kvartal 48 på Hamar fra Karin Skolseg. Leiligheten ble solgt «som han er» etter avhendingslova § 3-9 for 3 535 000 kroner. Skolseg hadde tegnet boligselgerforsikring i HDI Global Specialty SE.

Tingretten har i den påankede dommen side 2-3 redegjort slik for sakens bakgrunn:

Sameiet Kvartal 48 er et kombinert sameie bestående av 46 boligseksjoner, én næringsseksjon og én garasjeseksjon.

I februar 2019 ble det varslet om fuktskader i Jan Inge Nordheims leilighet, som har nummer S12 og ligger i 5. etasje. Nordheims leilighet S12 ligger rett under Ekrens leilighet i S25. Etter å ha varslet sameiet, innhentet Nordheim fagkyndig bistand fra Hamar Byggtakst AS. Sameiet meldte i samme periode om skaden i Nordheims leilighet til KLP Skadeforsikring AS, som opplyste sameiet om at forholdet ikke var dekket under forsikringen. Ekren ble ikke informert om dette.

Rapporten fra Hamar Byggtakst forelå 3. april 2019, og fastslo at fuktskaden kom fra Ekrens terrasse i 6. etasje. Nordheim overleverte rapporten til sameiet, og Ekren mottok kopi av rapporten.

Ekrens terrasse var etter sameiets vedtekter fra 2010 fellesareal med vedlikeholdsplikt for sameiet. Det samme følger av sameiets någjeldende vedtekter, som ble vedtatt i 2019. Oppfølgningen av lekkasjeproblematikken knyttet til terrassedekket i Ekrens leilighet ble derfor gjort av sameiet, som iverksatte tiltak for å hindre ytterligere skader og for å avklare årsaken til at det kom vann ned fra Ekrens terrasse.

Sameiet klarte ikke å finne årsaken til lekkasjen, og engasjerte derfor i august 2019 Prodecon AS som prosjektleder for å avklare årsakene til lekkasjen. Prodecon engasjerte deretter i midten av oktober 2019 Sweco Norge AS, som igjen ba om bistand fra Multi-Bygg AS. Sistnevnte selskap hadde i sin tid bygget terrassegulvet. Man kontaktet også arkitekten som hadde tegnet terrassen.

Det ble gjennomført flere befaringer november og desember 2019, hvor både Sweco og annen ekspertise deltok. Dette endte opp i to rapporter, en som er datert 11. november 2019 og en som er datert 16. desember 2019. Ekren mottok ikke kopi av disse rapportene.

Det ble oppdaget en ny lekkasje vinteren 2020 hos en ny nabo under Ekren, hvor det etter hvert ble klart at også denne stammet fra Ekrens terrasse. Etter å ha gjort ytterligere undersøkelser skrev Sweco en rapport datert 3. mars 2020 hvor det ble meldt om «flere alvorlige konstruksjonsfeil» i terrassedekkene i S25 og S26.

Sweco avga 26. mars 2020 et oppfølgende notat til sameiet som omfattet alle altaner, balkonger og terrasser i sameiet, her også med omtale av problematikken i S25 og S26.

Ekren fikk informasjon om innholdet i disse rapportene på telefon fra sameiets daværende styreleder Christian Stray i midten av april 2020.

Ekren reklamerte få dager etter dette til Skolseg i brev 24. april 2020 fra advokat Vyrje.

Lekkasjene i terrassedekket i Ekrens leilighet ble deretter ytterligere omtalt i Swecos rapport til sameiet 3. juli 2020.

Ekren, Gundersens og sameiet inngikk 29. juli 2020 en avtale om utbedringen av terrassegulvene i S25 og S26. Avtalen gikk ut på at kostnadene til utbedring skulle sendes til Ekren og Gundersen, men sameiet skulle forskuttere utgiftene i påvente av en rettslig avklaring med selgerne av leilighetene. Kun dersom selgerne betalte noe i prisavslag, skulle dette tilbakebetales til sameiet. Sameiet skulle dekke kostnadene til å forfølge kravet. Ettersom Skoleseg v/ Claims Link avslo ansvar, ble mangelsutbedringen iverksatt høsten 2020 av S. Farmen Mesterbygg AS.

For disse arbeidene er Ekren fakturert kr 187 500 + kr 346 700 + kr 6 793, til sammen kr 540 993. Kostnadene er forskuttert av sameiet. Gjenstående kostnader til rekkverk i S25 er estimert til kr 15 000, som samlet sett gjør at kravet er på kr 556 000.

Ettersom utfallet av tvistesaken mellom Gundersen og Melby var relevant for avgjørelsen av Ekrens mangelsak, ble Ekrens prisavslagssak stilt i bero frem til det 18. november 2021 ble rettskraftig avgjort av Eidsivating lagmannsrett at Gundersen hadde krav på fullt prisavslag. Ekrens prisavslagssak ble deretter videreført. Ekren hadde da solgt S25. Salget ble gjennomført vinteren 2021 til kr 4 100 000.

Stevning ble inngitt 18. mai 2022, og tilsvar ble inngitt 13. juni 2022.

Partene er enige i denne beskrivelsen med den presisering at den nye lekkasjen som ble oppdaget vinteren 2020 ikke stammet fra Ekrens terrasse, men terrassen til Ekrens naboleilighet eid av Thor Gundersen.

Oslo tingrett avsa 25. november 2022 dom med følgende slutning:

1. HDI Global Specialty SE v/Claims Link AS dømmes til å betale kr 11 000 i prisavslag til Anders Quale Ekren innen 14 dager fra dommen er forkynt, i tillegg til forsinkelsesrenter fra forfall 16. oktober 2020 og frem til oppgjør skjer.
2. Anders Quale Ekren dømmes til å betale kr 236 250 i erstatning for sakskostnader til HDI  Global Specialty SE v/Claims Link AS innen 14 dager fra dommen er forkynt.

Anders Quale Ekren har anket dommen til Borgarting lagmannsrett. Ankeforhandling ble holdt 7. mars 2023 i Borgarting lagmannsretts hus. Partene møtte ved sine prosessfullmektiger. Om bevisføringen vises til rettsboken.

Den ankende part, Anders Quale Ekren, har i korte trekk anført:

Tingrettens dom er uriktig. Ekren har krav på et prisavslag som dekker utbedringskostnadene fullt ut på samme måte som i LE-2021-77607 i saken som gjaldt salget av leiligheten til Thor Gundersen.

Ekren reklamerte ikke for sent, jf. avhendingslova § 4-19 første ledd. Først i mars 2020, da Ekren fikk tilgang til de nye rapportene fra Sweco, hadde han foranledning til å reklamere. Frem til da hadde han ingen grunn til å tro at det forelå en mangel etter avhandlingslova § 3-9. Han var i aktsom god tro om at det tidligere kun var påvist mindre feil ved terrassen, som hadde blitt utbedret på forsvarlig vis.

Selger kan uansett ikke gjøre gjeldende at det er reklamert for sent. Skolseg ga uriktige opplysninger i egenerklæringsskjemaet ved at hun krysset av for at hun ikke kjente til om det tidligere hadde vært lekkasjer. Hun opplyste dermed ikke om at det hadde vært en lekkasje fra terrassen i 2016. Selgeren har ved dette opptrådt grovt uaktsom, jf. avhendingslova § 4-19 tredje ledd.

Mangelen er ikke utbedret av selgeren, jf. avhendingslova § 4-10. Det er ikke grunnlag for å anvende prinsippet i avhendingslova § 4-10 analogisk til å gjelde utbedringer foretatt av sameiet.

Ekren har krav på å få dekket utbedringskostnadene av selgeren fullt ut etter avhendingslova § 4-12 andre ledd. Høyesteretts dom i Rt-2003-387 (Takterrasse) slår fast at selgers ansvar etter avhendingslova ikke er subsidiært i forhold til sameiets ansvar etter eierseksjonsloven. Det foreligger ikke forskjeller mellom Ekrens sak og Takterrassedommen som gir grunnlag for et annet resultat. Det foreligger heller ikke etterfølgende rettspraksis som justerer eller på annet vis gir grunnlag for å fravike Takterrassedommen. Tingretten har feilaktig lagt til grunn at Rt-2010-1305 (Rottedom II) og HR-2016-901-A (AmTrust) viser en utvikling som gjør at Ekren bare har krav på prisavslag tilsvarende seksjonens andel av sameiets kostnader til utbedring. Ekrens sak må løses på samme måte som Gundersens sak i LE-2021-77607.

Anders Quale Ekren har lagt ned følgende påstand:

1. HDI Global Specialty SE betaler til Anders Quale Ekren inntil kr 556.000. I tillegg kommer rentelovens rente fra 16.10.2020 og frem til oppgjør finnet sted.
2. HDI Global Specialty SE betaler til Anders Quale Ekren sakens kostnader for ting- og lagmannsrett.¨

Ankemotparten, HDI Global Specialty SE, har i korte trekk anført:

Ekren har ikke reklamert i tide. Han burde skaffet seg kunnskap om mangelen på et langt tidligere tidspunkt. Ekren kan ikke påberope seg at han ikke visste om mangelen fordi sameiet forestod utbedringen. Reklamasjonsfristen starter å løpe fra det tidspunkt det fremstod som en realistisk mulighet at selgeren ville være ansvarlig for skaden, jf. Rt-2011-1768 avsnitt 29. Senest høsten 2019 hadde Ekren slik kunnskap, blant annet fordi det ble avdekket betydelige råteskader på terrassen.

Avhendingslova § 4-19 tredje ledd kommer ikke til anvendelse. Det var ikke uaktsomt av selgeren ikke å ta inn opplysningene om skaden fra 2016. Det er under enhver omstendighet ingenting som tyder på at opplysningene virket inn på avtalen.

Mangelen er rettet av sameiet. Prinsippet som ligger til grunn for avhendingslova § 4-10 må anvendes analogisk.

Tingretten har korrekt slått fast at LE-2021-77607 bygger på uriktig rettsanvendelse vedrørende utmålingen av prisavslaget. Dommen fra Eidsivating lagmannsrett er feil fordi den strider mot den alminnelige rettsoppfatning. Det er urimelig og tilfeldig at selger får større ansvar etter salg enn dersom mangelen hadde vært oppdaget før salg. Løsningen i LE-2021-77607 fører dessuten til at sameiet får en tilfeldig fordel og at det kan avtale seg bort fra sine vedtektsfestede forpliktelser.

Formålet med prisavslag taler for at løsningen i LE-2021-77607 er uriktig.

Prisavslaget skal sikre balansen mellom kjøpers og selgers ytelse. Denne balansen blir forrykket med løsningen som er lagt til grunn i LE-2021-77607. Ved fastleggelsen av prisavslaget må man søke å finne frem til forholdet mellom eiendommens verdi i mangelfull stand og i kontraktsmessig stand, jf. for eksempel Rt-2000-199 og Rt-2010-1395 avsnitt 40. Ingen part skal tjene på et mislighold, jf. for eksempel HR-2016-901-A avsnitt 27 og HR-2017-515-A avsnitt 41. Det innebærer at ingen skal ha erstattet mer enn sitt reelle tap, jf. HR-2016-901-A avsnitt 27.

Faktum i saken her er annerledes enn i Rt-2003-387 (Takterrassedommen). Her var sameiet aldri på banen, og det hadde ikke erkjent ansvar. Sameiets ansvar i vår sak bærer preg av å være primært, ikke subsidiært.

Tingretten har på korrekt vis redegjort for hvorfor det i Rt-2010-1305 (Rottedom II) og HR-2016-901-A (AmTrust) har skjedd en utvikling som gjør at saken her må vurderes annerledes enn i Rt-2003-387 (Takterrassedommen).

HDI Global Specialty SE har lagt ned følgende påstand:

1. Anken forkastes.
2. HDI Global Specialty SE tilkjennes sakens omkostninger.

 

Lagmannsrettens bemerkninger

Partene er enige om at det forelå en mangel ved leiligheten (eierseksjonen) i Sameiet Kvartal 48 som 25. januar 2018 ble solgt fra Karin Skolseg til Anders Quale Ekren, jf. avhendingslova § 3-9. Mangelen har sin årsak i en feilkonstruksjon på terrassen som seksjonen har eksklusiv bruksrett til, men som er en del av sameiets fellesareal og som sameiet har vedlikeholdsansvaret for. Feilkonstruksjonen har ført til vanninntrenging og følgeskader innvendig i leiligheten.

Feilkonstruksjon er også avdekket på andre terrasser i sameiet, slik det blant annet fremgår i Eidsivating lagmannsretts dom LE-2021-77607.

Mangelen ble etter lagmannsrettens syn først avdekket vinteren 2020, i etterkant av at det i januar 2020 ble påvist en lekkasje fra terrassen på naboleiligheten til Ekren (Gundersens leilighet, som var tvisteobjektet i LE-2021-77607). Sameiet iverksatte da ytterligere undersøkelser via firmaet Sweco, som 3. mars 2020 avga en rapport hvor det fremkom at terrassene hadde en konstruksjonsfeil.

Forut for vinteren 2020 hadde det vært flere tilfeller av vanninntrenging og lekkasjer fra terrassene, senest høsten 2019 hvor det var en lekkasje fra Ekrens terrasse. Ved disse lekkasjene ble det imidlertid ikke avdekket feil eller andre forhold som ga rimelig grunn til å tro at det forelå en mangel som gjorde at terskelen i avhendingslova § 3-9 var overskredet. Lagmannsretten viser til rapportene fra Sweco 11. november og 16. desember 2019.

Først ved Swecos rapport 3. mars 2020, hvor det ble avdekket at det forelå en konstruksjonsfeil, forelå det rimelig grunn til å tro at mangelen kunne ha et omfang som gjorde at terskelen i avhendingslova § 3-9 var overskredet. Først fra dette tidspunkt hadde derfor også Ekren oppfordring til å reklamere etter avhendingslova § 4-19 første ledd, jf. for eksempel Rt-2011-1768 avsnitt 54 og 55.

Det er enighet mellom partene om at Ekren reklamerte 24. april 2020. Reklamasjonen var derfor rettidig.

Det er etter dette ikke nødvendig for lagmannsretten å ta stilling til om avhendingslova § 4-19 tredje ledd kommer til anvendelse.

Før lagmannsretten vurderer hvilket prisavslag mangelen gir kjøperen rett til å kreve, vil lagmannsretten knytte noen ytterligere merknader til mangelen i saken og konsekvensene det får for misligholdsbeføyelsene kjøperen kan gjøre gjeldende etter avhendingslova.

Som lagmannsretten allerede har redegjort for, har mangelen sin årsak i en feilkonstruksjon på terrassen som seksjonen har eksklusiv bruksrett til, men som er en del av sameiets fellesareal og som sameiet har vedlikeholdsansvar for. Terrassen har direkte utgang fra leilighetens stue. Det er ikke annen tilgang til terrassen. Feilkonstruksjonen har ført til vanninntrenging og følgeskader innvendig i leiligheten.

I et slikt tilfelle kunne man se for seg at feil på fellesarealet ikke kunne gjøres gjeldende som en mangel i forholdet mellom selger og kjøper etter avhendingslova, men måtte rettes mot sameiet i kraft av sameiets ansvar etter eierseksjonsloven og vedtektene. Da ville man fått et tydelig skille mellom avhendingslovas regler om ansvar for selger og eierseksjonslovens regler om ansvar for sameiet. Et slikt skille ble imidlertid avvist i Rt-2003-387 (Takterrasse), hvor det i avsnitt 28 uttales:

I forhold til mangelsvurderingen er det derfor uten betydning om terrassen i sameierettslig forstand er fellesareal eller del av den overdratte bruksenhet, og hvem som eventuelt har ansvaret for det ytre vedlikehold. Det avgjørende må være om salgsgjenstanden er i samsvar med avtalen. Med de skader terrassen og stuegulvet hadde, som nødvendiggjorde omfattende reparasjonsarbeider, kan det etter mitt syn ikke være tvilsomt at det her dreier seg om en mangel.

Heller ikke i saken her er det tvilsomt at terrassen utgjorde en del av salgsgjenstanden, og partene er enige om at det foreligger en mangel etter avhendingslova § 3-9, sml. Rt-2010-1305 (Rottedom II) avsnitt 36.

Når det først foreligger en mangel etter avhendingslova, som også omfatter fellesarealet, må kjøperen som det klare utgangspunkt ha en ubetinget rett til å gjøre gjeldende de misligholdsbeføyelser som avhendingslova gir anvisning på. Når kjøperen velger å rette et prisavslagskrav mot selgeren, blir spørsmålet kun hvilken betydning det eventuelt skal ha for utmålingen av prisavslaget at mangelen dels gjelder et fellesareal som boligen har eksklusiv bruksrett til, men som sameiet har vedlikeholdsansvar for. Det er i Rt-2003-387 (Takterrasse) avsnitt 29 uttrykt slik:

Gjelsvik gjør imidlertid gjeldende at han ikke er ansvarlig for mangelen, fordi reparasjonsutgiftene er fellesutgifter som skal bæres av sameiet. Jeg er enig i at mangelsvurderingen ved fellesarealer – dersom det skulle dreie seg om det – vil kunne bli noe annerledes enn når det dreier seg om mangler ved selve bruksenheten. Forskjellen vil imidlertid normalt bare gi seg utslag i omfanget av et krav om prisavslag eller erstatning, ikke til spørsmålet om det foreligger en mangel: Mangler ved fellesarealer berører normalt samtlige sameiere, slik at utgiftene til utbedring må bæres i fellesskap.

Rt-2003-387 (Takterrasse) har et faktum som er svært likt saken her. Også i Takterrassedommen var det tale om prisavslag for en mangel som stammet fra en takterrasse som var fellesareal, men med en eksklusiv bruksrett for seksjonen. Sameiet hadde riktignok ikke erkjent et mulig ansvar, hverken prinsipalt eller subsidiært (for det tilfelle at kostnadene ikke ble dekket av selgeren som prisavslag), jf. dommen avsnitt 3. Om betydningen av et eventuelt ansvar for sameiet etter vedtekter og eierseksjonsloven uttalte imidlertid Høyesterett, helt generelt, i avsnitt 30:

I vår sak gjelder de reparasjonsarbeidene som har begrunnet prisavslagskravet, dels skader som er oppstått inne i leiligheten og dels skader på selve terrassen. I førstnevnte tilfelle er det tale om utbedring av skader på selve bruksenheten. Det er ikke omstridt at seksjonen har en eksklusiv bruksrett til terrassen – noe som også fremgår av plasseringen med utgang fra stuen. Lagmannsrettens konklusjon er at terrassen er forbundet med leilighetens boareal på en slik måte at den – i forhold til avhendingslova – må anses som en del av bruksenheten. Jeg er enig i denne vurderingen. At disse skadene utgjør en mangel ved salgsgjenstanden kan ikke være tvilsomt. Kjøperne må kunne kreve disse omkostninger dekket med grunnlag i avhendingslova § 4-12. Et eventuelt ansvar for sameiet begrunnet i manglende vedlikehold, kan ikke begrense kjøperens rettigheter etter avhendingslova. Det er ikke holdepunkter for at selgers ansvar etter avhendingslova er subsidiært i forhold til sameiets eventuelle ansvar.

Dette sitatet må leses i lys av at lagmannsretten hadde kommet til at det forelå en kjøpsrettslig mangel, og at et eventuelt krav mot sameiet var uten betydning for selgers ansvar etter avhendingslova, jf. Rt-2003-387 (Takterrasse) avsnitt 7.

Av sitatet fremgår for det første at det ved utmålingen ikke er grunnlag for å skille mellom de deler av mangelen som relaterer seg til fellesarealet, og de delene som gjelder selve leiligheten. For det andre fremgår at kjøperen kan kreve omkostningene ved å utbedre mangelen, i sin helhet, dekket av selgeren. I den forbindelse viser Høyesterett uttrykkelig til at et eventuelt ansvar for sameiet ikke skal kunne begrense kjøperens rettigheter etter avhendingslova, og uttaler helt generelt at det «ikke er holdepunkter for at selgers ansvar etter avhendingslova er subsidiært i forhold til sameiets eventuelle ansvar».

Dette utgangspunktet er bekreftet i Rt-2010-1305 (Rottedom II), hvor det i avsnitt 44, etter å ha gjennomgått Høyesteretts avgjørelse i takterrassedommen, oppsummeres slik:

Avgjørelsen slår klart fast at i de tilfeller der det fellesareal som har mangel er «forbundet med leilighetens boareal på en slik måte at den – i forhold til avhendingslova – må anses som en del av bruksenheten», vil selgerens ansvar etter avhendingsloven § 4-12 omfatte hele utbedringskostnaden. I avgjørelsen er det uttrykkelig slått fast at selgers ansvar i så måte ikke er subsidiært i forhold til sameiets eventuelle ansvar.

I forlengelsen av dette reiser Høyesterett spørsmålet i hvilke tilfeller mangler i fellesarealer skal gi krav på prisavslag etter seksjonens sameiebrøk, slik den ankende part har anført må gjøres i saken her, og i hvilke tilfeller kjøperen kan kreve utbedringskostnadene fullt ut dekket av selgeren. I Rt-2010-1305 (Rottedom II) avsnitt 46 besvares spørsmålet slik:

Det kan spørres hva som etter dette blir tilbake av mangler i fellesareal som bare gir seksjonskjøperen krav på prisavslag etter seksjonens andel av utbedringskostnaden. Etter min oppfatning må førstvoterendes uttalelse i avsnitt 29, lest i sammenheng med avsnitt 30 [i takterrassedommen], her forstås slik at mangler i fellesarealer som bare gir krav på prisavslag etter seksjonens sameiebrøk, er de mangler som berører samtlige sameiere; dette i motsetning til mangler i fellesareal som bare berører én enkelt seksjon. Grensedragningen mot hva som er mangel i fellesareal med et primæransvar for sameiet etter eierseksjonsloven § 23, er dermed ikke nødvendigvis sammenfallende med hva som er mangel i fellesareal med et primæransvar for selgeren av seksjonen etter avhendingsloven. Førstvoterendes uttalelse i takterrassedommen avsnitt 30 må forstås slik at hva som er del av bruksenheten må bedømmes særskilt «i forhold til avhendingslova.

Det er ikke tvilsomt at mangelen i saken her bare berører én seksjon.

Etter lagmannsrettens syn følger det derfor som utgangspunkt klart av Rt-2003-387 (Takterrasse) og Rt-2010-1305 (Rottedom II) at Ekren kan kreve de fulle utbedringskostnadene dekket av selgeren som prisavslag etter avhendingslova § 4-12 andre ledd, uavhengig av et eventuelt ansvar for sameiet. En annen sak er at kjøperen ikke kan kreve utbedringskostnadene dekket av både selgeren og sameiet. Som fremhevet i for eksempel HR-2016-901-A avsnitt 27 og HR-2017-515-A avsnitt 41, skal ingen part tjene på et mislighold.

Dette innebærer at hvor det er solgt en seksjon med fellesareal som fremstår som eksklusivt for enheten, og som derfor bare berører enheten, og hvor sameiet har vedlikeholdsansvar for fellesarealet, kan kjøperen langt på vei velge om han vil kreve de fulle kostnadene ved å utbedre en mangel dekket av selger eller sameiet. Det er nettopp dette som ligger i at selgers ansvar etter avhendingslova ikke er subsidiært i forhold til sameiets ansvar.

Ved dette har også Høyesterett tatt stilling til betydningen av den urimelighet (for selgeren) og tilfeldige fordel (for sameiet) som den ankende part anfører at resultatet medfører, og også forholdet mellom avhendingslova § 4-12 første og andre ledd i et tilfelle som i saken her. Det er da heller ikke godtgjort at prisavslaget skal fastsettes til noe annet enn kostnadene ved å få hele mangelen rettet.

Etter lagmannsrettens syn kan det ikke ha betydning om sameiet har erkjent at det i utgangspunktet har en vedlikeholdsplikt og har dekket (forskuttert) kostnadene til utbedringen under forutsetning av at kjøperen skal kreve kostnadene dekket som prisavslag fra selgeren etter reglene i avhendingslova, slik som i saken her, og slik det også langt på vei var tilfellet i Rt-2010-1305 (Rottedom II).

Lagmannsretten kan ikke se at det i lys av avsnitt 53 i Rt-2010-1305 (Rottedom II), lest i lys av avsnitt 31-33 i HR-2016-901-A (AmTrust), må skilles mellom tilfeller hvor det foreligger en «rettslig begrunnet og endelig utbetaling» i motsetning til tilfeller hvor sameiet bare gir «hjelp og støtte», slik som tingretten har lagt til grunn.

Resultatet i HR-2016-901-A (AmTrust) er primært begrunnet i at kjøperen hadde fått en utbetaling under sameiets bygningsskadeforsikring som i utgangspunktet var selgerens eiendom ettersom skaden hadde inntruffet i selgerens eiertid. Når dette beløpet ble benyttet til å betale prisavslag til kjøperen, var det derfor nærliggende å se prisavslagskravet som oppgjort (av selgeren) så langt forsikringsbeløpet rakk.

Henvisningen til «hjelp og støtte» i Rt-2010-1305 (Rottedom II) avsnitt 53 oppstilles heller ikke, etter lagmannsrettens syn, som et unntak fra eller presisering av det som fremstår som en klar hovedregel, men som en bisetning i forbindelse med at Høyesterett forklarer hvorfor det med utgangspunkt i formålet med avhendingslova § 4-12 ikke spiller noen rolle at sameiet har betalt for utbedringen. Det sentrale er det som fremkommer av de to foregående avsnittene 51 og 52, hvor Høyesterett uttaler følgende:

(51) Et prisavslagskrav etter avhendingsloven § 4-12 er som nevnt innledningsvis, en objektiv misligholdsbeføyelse som har til formål å gjenopprette balansen mellom de ytelser partene hadde avtalt i kjøpekontrakten. Det fremgår i så måte av forarbeidene til § 4-12, jf. Ot.prp.nr.66 (1990–1991) på side 108 at

«utgangspunktet bør vere ei forholdsmessig avkorting av kjøpesummen også der det dreier seg om mangel ved fast eigedom. Ein slik berekningsmåte sikrar i størst grad det føremålet prisavslaget skal fremje, nemleg balansen mellom seljaren og kjøparen si yting.»

(52) Når salgsgjenstanden ikke svarer til det kjøperen har betalt for, er altså lovens ordning at dette skal kompenseres ved at vederlaget justeres ned. For slik vederlagsjustering gjelder intet krav om at kjøperen har lidt et tap. Det avgjørende er hvorvidt eiendommen ved overtakelsen på grunn av redusert teknisk stand har lavere verdi enn lagt til grunn i kjøpekontrakten.

I saken her er det ikke i tvil om at eiendommen «ved overtakelsen på grunn av redusert teknisk stand» hadde lavere verdi enn det som var «lagt til grunn i kjøpekontrakten». For denne verdivurderingen, som også utgjør mangelen på overtakelsestidspunktet, har det ingen betydning om sameiet vil være forpliktet til å utbedre feilen. Som lagt til grunn i både Rt-2003-387 (Takterrasse) og Rt-2010-1305 (Rottedom II), og som lagmannsretten har redegjort for over, står kjøperen i et slikt tilfelle som utgangspunkt fritt til å kreve hele kostnaden ved å utbedre mangelen dekket av selgeren som prisavslag.

Lagmannsretten kan heller ikke sa at det er grunnlag for å anvende avhendingslova § 4-10 første ledd analogisk.

Lagmannsretten tilføyer at resultatet og begrunnelsen i saken her langt på vei er tilsvarende som i LE-2021-77607, som gjaldt naboleiligheten til Ekren i et parallelt saksforhold og hvor anke til Høyesterett ikke ble tillatt fremmet, jf. HR-2022-293-U.

Partene er enige om at de fulle kostnadene med å utbedre mangelen utgjør 556 000 kroner.

Anken har etter dette ført frem ved at Anders Quale Ekren skal tilkjennes prisavslag med 556 000 kroner fra Karin Skolsegs forsikringsselskap HDI Global Specialty SE. Partene er enige om det skal fastsettes renter i samsvar med forsinkelsesrentelovens rente fra 16. oktober 2020 og frem til oppgjør finner sted.

Den ankende har vunnet saken fullstendig og har som utgangspunkt krav på erstatning for sine nødvendige og rimelige sakskostnader for både for tingrett og lagmannsrett, jf. tvisteloven § 20-2 andre ledd, jf. første ledd, jf. § 20-5 første ledd, jf. § 20-9 andre ledd. Det foreligger ikke tungtveiende grunner som gjør det rimelig å frita helt eller delvis for erstatningsansvaret, jf. tvisteloven § 20-2 tredje ledd, hverken for tingretten eller lagmannsretten. Det er heller ikke anført av partene.

I sakskostnader for tingretten har den ankende part krevd erstattet 220 500 kroner inklusive merverdiavgift i salær til prosessfullmektigen og rettsgebyr med 6 115 kroner, totalt 226 615 kroner. I sakskostnader for lagmannsretten har den ankende part krevd erstattet 225 000 kroner inklusive merverdiavgift i salær til prosessfullmektigen og ankegebyr med 29 352 kroner, totalt 254 352 kroner. Ankemotparten har ikke hatt innvendinger til kostnadsoppgavene. Kostnadene anses rimelige og nødvendige, og tilkjennes.

Dommen er enstemmig.

 

SLUTNING

1.  HDI Global Specialty SE betaler til Anders Quale Ekren 556 000 – femhundreogfemtisekstusen – kroner senest to uker etter dommens forkynnelse med tillegg av forsinkelsesrentelovens rente fra 16. oktober 2020 og frem til oppgjør finner sted.

2.  HDI Global Specialty SE erstatter sakskostnadene til Anders Quale Ekren for tingretten med 226 615 – toundreogtjuesekstusensekshundreogfemten – kroner senest to uker etter dommens forkynnelse.

3. HDI Global Specialty SE erstatter sakskostnadene til Anders Quale Ekren for lagmannsretten med 254 352 – tohundreogfemtifiretusentrehundreogfemtito – kroner senest to uker etter dommens forkynnelse